みなさんこんにちは愛とロマンの男マーカスです。
新築の戸建てを手に入れようと着々と計画を進めているみなさん。もしくは、住宅の購入を検討中のみなさん。
建築可能な土地についてどれくらいご存知でしょうか。
希望エリアを歩き回ってやっと探した土地、不動産業者を何件も回って探した土地、ハウスメーカーの営業マンがやっとの思いで探してきてくれた土地。
様々な形で土地との出会いがあったかと思います。
条件に見合った土地がやっと見つかった！やったーーー！ さぁ、住宅の間取りの検討だーーー！！
ちょっと待ってください！
その土地って本当に住宅を建てても大丈夫ですか？？ ちゃんと確認したり調べたりしてみましたか？
えっ…だって、不動産業者からの紹介だから大丈夫じゃないの？
ハウスメーカーの営業マンが探してきてくれたんだよ？大丈夫じゃないの？
歩き回ってやっと見つけたんだよーー！大丈夫じゃないの？
大丈夫かもしれませんし、大丈夫ではないかもしれません。
それを確認するのが、施主であるみなさんの役目です。
「でもプロに任せてあるから・・」
プロに任せても、施主であるのはみなさんなのです。
みなさんの住宅なんです。
あとで『実はこうなります』って言われて、
「知らない」「聞いてない」では済まされません。
任せた責任がみなさんにあるからです。
厳しい言い方かもしれませんが、現実は甘くはありません。
不毛な争いごとは無いに越したことはありませんよね。
建築する前に問題が起きないよう、気持ちよく住宅が建てられるよう、過信するのではなく是非ご自身で確認するクセをつけるよう心掛けましょう。
とは言っても専門知識がないと全てを確認することはムリです。
ですから、この記事では施主の皆さんが「知っておくと便利な基本的事項」を掻い摘んで紹介していきたいと思います。
今回は「用途地域」「建ぺい率・容積率」についての紹介がメインです。
言葉の意味くらいは知っておかれた方が建築業者と有意義なお話が出来ます。
それに素人感丸出しではナメられてしまい、先方のいいように丸め込まれてしまいます。
お金を払えば解決する時代ではなくなってきていますし、様々な情報に溢れている時代だからこそ、正しい判断力が求められると思います。
でも安心してください。高度な専門知識まではなくても、基本を抑えているだけで、間違いが起きない抑止力にはなります。
難しすぎることはありませんのでゆっくり一つ一つ確認すれば大丈夫です。
住宅が建てられる土地
今回は概要をカンタンにお話しますね（詳しいことは敢えて書きませんのでご了承下さい）
日本の土地は都市計画区域とそうでない区域（都市計画区域外）に別れています。
都市計画区域の中には4つの区域が存在します。
１.市街化区域
2.市街化調整区域
3.どれでもない区域（非線引き区域）
4.準都市計画区域（非図示）
の4つです。
この中の1.市街化区域が今回のお話のメインとなる区域です。
1.市街化区域
市街化区域というのは「人々の生活を活性化する地域＝市街地」です。つまり我々が住んでいる地域です。
2.市街化調整区域
市街化調整区域というのは「農業や林業、漁業に従事する人たちのが暮らしている地域＝非市街地」です。つまり市街化を抑制している地域のことです。ここに建築予定の場合は、たくさんの決まり事があります。とても注意が必要となります。
3.と4.はココでは触れません！
我々が住宅を建てて生活できるのは基本的には 1.市街化区域 ということになります。
用途地域
1.市街化区域は、さらに用途地域という地域に細かに分けられています。
・住居系
・商業系
・工業系
の３つです。
さらにさらに、住居系は
・第１種低層住居専用地域
・第２種低層住居専用地域
・第１種中高層住居専用地域
・第２種中高層住居専用地域
・第１種住居地域
・第２種住居地域
・準住居地域
の7つの地域に分けられています。
次に商業系です。
商業系は
・近隣商業地域
・商業地域
の2つの地域に分けられています。
最後に工業系です。
工業系は
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
の3つの地域に分けられています。
実は、われわれ住居は 工業専用地域 にだけは建てることが出来ません。
その他の地域であれば、どこにでも建てることが出来るのです。
しかし、商業系や工業系は、その名の通り、ビルや工場も建築可能ということ….。
基本的には、戸建て住宅を商業系や工業系の地域に建ててしまうと、大型トラックやダンプカーなどが往来する可能性がかなり高く、住環境に適しているとは言い難いです。
ですので今回は住居系のお話となります。
建てられる大きさが決まっている
ここまで大丈夫でしょうか？
要するに～住居地域などと名前が付いているところが基本的には、一般的な住宅用途と考えて頂いて差し支えありません。みなさんが検討している土地が、もしも他の地域で合った場合には注意が必要です。（商業地域や近隣商業地域に住居が建つことはよくあります）
これら７つの用途地域。
一体何が違うの？とお思いでしょうが、カンタンに言うとそれぞれに建てられる建物の規模や高さ、建物の種類が異なります。
（高さについてや建物の種類は、今回は触れません！）
そしてこの用途地域というヤツらは建物の種類だけでなく、建てて良い大きさまでも制限しているのです。
それは
1.建ぺい率
2.容積率
という言葉で表されています。
ここからちょっとだけ難しくなるので、さらに超カンタンに書きたいと思います。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、土地の広さのうち、建物が占める割合 のことを言います。
容積率とは
容積率とは、土地の広さのうち、床が占める割合 のことを言います。
ここまで大丈夫ですか？
これらをパーセントで表現したのが、建ぺい率と容積率というわけなんですが、この建ぺい率と容積率の最大値が用途地域別に決められているというわけです。
建ぺい率と容積率は、検討している土地にも記載があるかと思います。
例えば建ぺい率が60％と書いてあったとしましょう。
土地の面積は300平米だったとします。
すると建物が占めてよい割合は、180平米までということなになります。
（防火地域、角地の記述はココでは割愛します）
例えば容積率が200％と書いてあったとしましょう。
土地の面積は同じく300平米だったとします。
すると床が占めてよい割合は、600平米までということになります。
（道路幅員についての記述はココでは割愛します）
いかがですか？？カンタンでしょう？
施主のみなさんはこのように言葉の意味と基本的な考え方のみ、知っておられたら良いと思います。
実際はもっともっと複雑なので、そのケースに該当した際は、詳しい説明を受けても良いと思います。
知らないのと知っているのとでは、理解の深さが格段に違うと思います。
まとめ
今回は用途地域についてカンタンに紹介しました。
ポイントをまとめると
さすがに用途地域によって、「住宅が建てられない」 などということはほとんどない
かと思います。
ですが、住環境が整いにくい工業系や市街化調整区域だった場合には注意が必要だということがわかりましたね。
また住宅用地ではあっても、建ぺい率や容積率によっては、敷地は広くても住宅は小さくしか建てられない などということも十分にありえます。
安くて手に入れたけれど、蓋を開けてみるとどうしようもない土地だった！などとならないためにも、知らなかったでは済まされない これらのことが確認できる基本的な知識を身に着けておくことをオススメします。
※ 因みに用途地域、建ぺい率や容積率がOKでも、建てられないこともありますから、あくまで目安の一つにしてくださいね。
ひとつひとつを言葉にして、先方に確認する必要はありませんが、あとで資料の確認をする時などに確認出来る目を持っているととても大きな安心感に繋がるとも考えられます。
今日はこんなところ！おしまいっ
ここまで読んで下さったみなさん、本当にありがとうございました！
